代理律师/岳云峰律师、李翠琪律师
一、基本案情及原告诉求
2023年7月，当事人（被告）陈某与原告林某签订为期六年的房屋租赁合同，房屋位置环境优美，合同目的用于经营民宿。承租后两个月时恰逢雨季，有四间面朝大海的房间不同程度漏水，遂按照合同约定通知出租方（即本案原告）修缮，断续一年左右，出租方未尽到彻底修缮能够正常使用的标准，因此，当事人拒付租金9个月，计15万元。
原告起诉至法院，要求我方当事人：1解除合同；2支付租金15万元； 3支付违约金5万元；4承担律师代理费8000元。
二、答辩要点及应诉准备
岳律师、李律师利用专业优势，迅速抓取抗辩要点，指导当事人准备证据，并根据事实及法律针对各项诉请逐一答辩：
（一）关于合同效力，被告认为：原告无法提供租赁标的物的房地产权证，且案涉房屋系出租人超出批准内容建设的违章建筑，案涉《房屋租赁合同》依法属无效合同，原告作为出租人提供合法的租赁标的物应系其法定的义务，因此原告应当对租赁合同无效承担全部责任。
依据《厦门市人民政府关于进一步加强农村宅基地和村民住宅建设管理的实施意见》【厦府规(2021)6号】第七条第（五）款“独立建房、翻改建”规定：“新建村民住宅的宅基地面积应控制在90平方米以内，层数控制在３层以内，建筑面积控制在270平方米以内。”原告提交的批准书中也载明“批准用地面积：90平方米”，但是案涉《房屋租赁合同》约定的房屋基本情况为“共5层，共520平”明显已严重超出规定的面积、层数限制，属于违章建筑。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》第三条：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。”案涉《房屋租赁合同》无效。【当庭核查证据原件时，确实发现原告建房时申请表中填写的“拟建面积为90m2，拟建层数为3层”】
原告作为出租人，应当提供合法的租赁标的物。《房屋租赁合同》第八条“甲方对房屋产权的承诺”亦约定：“甲方保证拥有房屋产权，提供相应证明……交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿”。在微信聊天记录中，原告也做出自认，“我们房子是没有产权证的”，因此原告应当对合同无效承担全部责任。
依据《民法典》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”案涉《房屋租赁合同》无效，原告应当返还被告已缴纳租金共计150001元、押金16666.7元。
（二）关于租金：合同签订后，案涉房屋一直存在漏水等问题，出租人未尽到维修义务，影响到承租人使用，应当减少租金或赔偿损失。
2023年7月，原被告签订《房屋租赁合同》。2023年9月，被告就发现房屋严重漏水，多次向原告反映问题并要求尽快修缮。但直至2024年5月、6月、7月、8月，双方还在就漏水问题不断沟通，也就是说漏水问题始终没有得到解决，严重影响承租人使用。依据《民法典》第七百一十二条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，其中包括房屋出现结构性问题、屋顶和墙面、水电设施等；第七百一十三条规定，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
（三）关于违约金：
1. 原告未提供合法租赁物，案涉房屋系超出规定面积、层数建设的，案涉房屋租赁合同无效，违约责任条款也无效，被告无需支付违约金。
2. 因原告一直未妥善解决漏水问题导致被告无法正常使用房屋，违约在先，依据《民法典》第五百二十五条同时履行抗辩权规定，一方在对方履行之前有权拒绝其履行请求，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行请求。被告不存在违约行为，无需支付违约金。
（四）关于律师费：双方之间的合同并未约定律师费的承担方式，所谓催收函也只是原告的单方意思表示，并非双方约定。律师费非必要支出，本案亦不存在由对方承担律师费的法定情形，被告无需承担原告律师费，该项诉讼请求无任何事实及法律依据。
综上，案涉《房屋租赁合同》无效，且原告违约在先，应赔偿由此对被告造成的损失，返还租金及押金，请求人民法院查明案件事实，依法驳回原告全部诉讼请求。
三、庭审情况及办案结果
2025年3月24日我所律师接受被告委托，次日下午三点如期开庭，被告的上述强力反击意见，原告及其代理律师措手不及，法庭也建议原告重点关注租赁合同效力、合同无效违约条款效力、律师费主张依据等问题。双方进入庭前调解谈判，我方提出调解方案如下：拖欠租金15万减少为11万，原告自愿放弃主张违约金5万元及律师费8千元；如不接受，我方将提起反诉要求法院确认租赁合合同无效并要求原告赔偿损失。原告及其代理律师权衡利弊后接受了前述方案，在法庭当庭签署调解协议高效结案，为我方当事人减免经济损失98000元。
